חפש
    עצות לגבי תמ"א 38

    שאלות נפוצות

    האם אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38?

    התמ"א מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980, כאשר לאחר תיקון 3 גם בתים ששטחם קטן מ- 400 מ"ר נכללים בתמ"א בכפוף לגודל מגרש מינימלי וניתוח זכויות בניה מכוח תוכנית בניין עיר תקפה. 

    מהו סל הזכויות שניתן על ידי תמ"א 38?

    על פי התמ"א ניתן להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור חדשות בהוספת עד שתיים וחצי קומות מעל גג הבניין + סגירת קומת עמודים ובנוסף ניתן לבצע הוספת חדרי ממ"ד ושטחי בניה לדירות קיימות. דרכים נוספות (נפוצות פחות) הנן הוספת דירות חדשות באגף חדש / באמצעות הריסה ובניה מחדש / בניוד זכויות בניה למגרש אחר.

    אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38 ומעוניין ליישמה. מה עלי לעשות?

    נכון לעכשיו, החוק מחייב הסכמה של 66% מכל הדיירים בבניין לשם הוספת יחידות דיור חדשות. לאחר התארגנות הדיירים בבניין, עליכם להחליט על צורת הפעולה המשותפת: ניתן להגיש באופן עצמאי בקשה להיתר בניה לוועדה המקומית (אם כי הדבר לא מומלץ ומהווה הזמנה לבעיות וכשלים) או לחילופין, ניתן לפנות אלינו לקבלת הצעה לביצוע וניהול הפרויקט לפי תמ"א 38. 

    מדוע סל הזכויות של תמ"א 38 מוגבל למבנים מסוימים?

    התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 כבר נבנו לפי תקן מחמיר זה. הממשלה לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלה במסגרת תמ"א 38, מאחר והם נמצאים בסיכון מופחת במידה ניכרת. התמ"א העניקה זכויות בניה מופחתות לבניינים נמוכים ו/או קטנים, אשר על פי הערכות מומחים נמצאות גם הן בסיכון מופחת, ועל מנת שלא לפגוע באופי המבנים והאזור. 

    מה לגבי מבנים שנבנו אחרי 1980 ובכל זאת מעוניינים לבצע חיזוק?

    מבנים אלה יכולים לבקש מהועדה המקומית היתר בניה לצורך חיזוק המבנה (ללא צורך בעריכת תכנית מפורטת), וזכאים לקבל הקלות מסוימות מקווי בניין. אולם, מבנים אלה אינם זכאים לתוספת זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 כפי שפורטו להלן. 

    כיצד מסייעת תמ"א 38 להתחדשות עירונית ולשיפור חזות המבנה?

    חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, הוספת אלמנטים משפרים (כמו מעלית, ממ"ד) וכו'. לפיכך, קובעת תמ"א 38 הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית הסובבת. תמ"א 38 היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות רקמות עירוניות שהתיישנו - הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור, שדרוג עיצוב המבנים וכדומה. בכך, חורגת תרומתה של תמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה. 

    כיצד ניתן להגדיל את זכויות הבניה מעבר למה שתמ"א 38 מעניקה?

    תמ"א 38 לא אוסרת על הגשת תכנית מפורטת, המציעה זכויות בניה רחבות יותר, לצד תוספת אלמנט החיזוק למבנה. תכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה. 

    מה הקשר בין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לבין מיגונו הביטחוני?

    ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, על ידי שילוב בין מימוש הזכויות מכוח תמ"א 38 לבין הקמת מרחבים מוגנים – דירתי (ממ"ד) או משותף לכל המבנה. לדוגמא: במסגרת מימוש תמ"א 38, ניתן יהיה להוסיף לדירות שטח של עד 25 מ"ר - חלק משטח זה יכול לשמש כמרחב מיגון דירתי (ממ"ד). בנוסף, במידה ונוסף למבנה טור ממ"דים (ממ"דים הבנויים לאורך כל גובה המבנה - אחד על גגו של השני), הוא יכול להוות גם אלמנט קונסטרוקטיבי המחזק מפני רעידות אדמה. כמובן שמומלץ להתייעץ עם מהנדס מורשה בדבר השילוב המתאים ביותר למבנה שלכם 

    היכן יש אזורי סיכון גבוה במדינת ישראל? 

    רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעש. אמנם הישובים הקרובים ביותר לשבר הסורי- אפריקאי או לשבר יגור נמצאים בסיכון גבוה יותר לפגיעה מרעידת אדמה, אולם קרבה גיאוגרפית איננה הגורים היחידי לגודל הנזק שעלול להיגרם. הסיכון לאוכלוסייה ולרכוש היא בעיקר מפגיעה בבניינים, ולכן האזורים המסוכנים הם אותם מקומות שבהם יש בניינים שאינם בנויים לעמוד ברעידות אדמה. 

    מקור: ריכוז שאלות ותשובות ממשרד הפנים וממקורות עצמיים