תמ"א 38

למה כדאי לעשות תמ"א עם קבוצת דורפברגר?

למה עדיף לפנות דווקא אלינו לצורך יישום תמ"א 38 והתחדשות עירונית? במשפט אחד, יש לנו קבלות ואנו יודעים לספק את הסחורה ולתת לכם שקט נפשי !

בגלל הניסיון והשליטה המלאה והמקיפה בתחום תמ"א 38 וההתחדשות העירונית

מראשית תמ"א 38 (בשנת 2005), דורפברגר יזום ניהול והשקעות בע"מ למדה באופן מעמיק ומלא את כל רבדי תמ"א 38 וביצעה בפועל עשרות פרויקטי תמ"א 38 שהסתיימו בהצלחה ואוכלסו בזמן.

במסגרת פעילותה, דורפברגר יזום ניהול והשקעות בע"מ מעורבת בתהליכי קידום ועיצוב חקיקה רלוונטית לתמ"א 38, החברה הנה פורצת דרך ביצירת תשתית נוחה לתמ"א 38 וביצירת תקדימים אשר סוללים את הדרך ליישום יעיל ונכון יותר של תמ"א 38 והתחדשות עירונית.

One Stop Shop

בגלל שאנו מעניקים טיפול מלא וכולל בתמ"א 38 מההתחלה ועד לסוף הפרויקט וחוסכים לכם כאבי ראש

קבוצת דורפברגר בהובלת מוטי דורפברגר מהווה one stop shop בתמ"א 38 ובהתחדשות עירונית, אנו מלווים אתכם החל משלב בדיקת ההיתכנות הראשונית של הפרויקט, מספקים את הידע והליווי המשפטי בשלב הכנת ההסכם, מנהלים את שלב התכנון והרישוי תוך קיום מגעים עם הרשויות הרלוונטיות דרך ביצוע דיווחי המיסים הדרושים ואחריות להליכים אלו.

אנו מנהלים את כל עבודות הביצוע באופן ישיר ולאחר השלמת ביצוע הבניה, אנו דואגים לבצע בעצמנו את תיקון רישום צו הבית המשותף.

איתנות פיננסית

בגלל האיתנות הפיננסית והאופי הסולידי והזהיר של קבוצת דורפברגר המנוהלת על ידי מוטי דורפברגר

לאורך שנים רבות של פעילות, אנו מקפידים על צמיחה כלכלית הדרגתית מבוקרת ועקבית, תוך שמירה על אופי פעילות סולידי והימנעות הרפתקאות פיננסיות.

קב' דורפברגר בוחרת פרויקטים בקפידה והכל תוך התבססות בעיקר על הון עצמי של החברה ובאופן זה, אתם כבעלי דירות יכולים לישון בשקט וברוגע במהלך תקופת הפרויקט, תוך ידיעה שעובד עבורכם גוף מבוסס ויציב

בזכות הותק, המצוינות בתכנון ובביצוע, ובגלל שאנו מציעים תמורה הוגנת וריאלית

החברה מפעילה צוותים מקצועיים ומיומנים של מתכננים, מהנדסים וקבוצות עבודה במקצועות השונים, באופן שמאפשר לכם ליהנות מידע של עשרות שנים, אשר נצבר אצלנו.

הניסיון הרב שנצבר בחברה וההיכרות עם עלויות הבניה והמורכבויות שביישום תמ"א 38 הביאו את החברה למצב בו אנו מקפידים להציע לבעלי הדירות תמורה הוגנת ונדיבה תמורת זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 ותוך כך אנו מקפידים להבדיל את עצמנו מגורמים אחרים בתחום תמ"א 38 ובתחום היזום בכלל.

במהלך שנים רבות של פעילות בתחום הבניה צברנו ניסיון וידע המאפשרים לנו לייעל תהליכים עבורכם ולמזער את ההפרעה הנגרמת לכם תוך הבניה ובאופן זה יש לנו את הידע והיכולת ליצור עבורכם חוויה טובה יותר של הליך תמ"א 38.

התחדשות העירונית ללא עלות כספית

השאירו פרטים בטופס ונתאם איתכם פגישה בהקדם

מהי תמ"א 38

תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) נועדה לעודד את דיירי הבית המשותף לחזק את המבנה הקונסטרוקטיבי של בתים משותפים שנבנו לפני שנת 1980 (ואשר משום כך לא נאכף בהם תקן 413), למקרה של התרחשות רעידת אדמה.

עידוד הדיירים מתבטא בכך שדיירי בית משותף שמבצעים את החיזוק על פי הנחיות התמ"א ובכפוף לאישור קונסטרוקטור, מקבלים מהמדינה זכויות בניה חדשות יש מאין (גם אם לא נותרו לבניין אחוזי בניה לניצול) לצורך ביצוע בניה של עד 2.5 קומות חדשות מעל גג הבניין להקמת יחידות נוספות על גג המבנה ובסגירת בקומת העמודים של הבניין לצורך הקמת דירות חדשות– את הזכויות האלו יכולים הדיירים להעביר לחברת בניה ובתמורה לכך ליהנות מביצוע עבודות חיזוק ועבודות בניה נוספות, אשר נקבעות לפי סיכום בין החברה לבין הדיירים, אשר מושפע משווי הקרקע בכל אזור.

יצוין כי קיים בתמ"א 38 מסלול "פינוי בינוי" בו הורסים את הבית הישן ובונים תחתיו בניין חדש תוך ניצול זכויות התמ"א ומיצוי יתרת זכויות הבניה – לגבי מסלול זה, למעט במקרים מיוחדים, אין כדאיות במסלול זה ולכן הנו פחות נפוץ.

אבני הדרך לבסיס מוצלח של תמ"א 38

אנחנו בחברת דורפברגר יזום ניהול והשקעות בע"מ, סבורים כי המפתח להצלחת פרוייקט תמ"א 38 טמון ברצון טוב ושיתוף פעולה מצד הדיירים ובבחירה מושכלת ונכונה מצידם בחברת הבניה המבצעת.

השלבים הבסיסיים לקראת ביצוע פרוייקט יישום תמ"א 38 הנם:
א.רצון משותף של רוב הדיירים לביצוע הפרוייקט.
ב.עריכת אסיפת דיירים לקבלת הסכמה עקרונית של רוב הדיירים ולבחירת חברת הבניה.
ג.מינוי נציגות דיירים שתנהל את המגעים עם חברת הבניה.

עיקרי הצעת החברה ליישום תמ"א 38

בכפוף להחלטת החברה על התאמת הבית המשותף ליישום תמ"א 38, החברה נוהגת להציע לבצע על חשבונה, על אחריותה ומבלי לדרוש תשלום מבעלי הדירות, עבודות שונות, כנגד הזכות להקמת דירות חדשות ומבלי שבעלי הדירות יידרשו לשלם ולו שקל אחד מכיסם כנגד עבודות אלו:

  • ביצוע בדיקות מקדימות מול רשויות התכנון והגופים המאשרים.
  • הכנת תוכניות אדריכליות וקונסטרוסטיביות לפי דרישות התמ"א והרשויות.
  • ביצוע עבודות חיזוק ושיפור יציבות המבנה כנגד רעידות אדמה באמצעות אלמנטים מבטון מזויין, פלדה וברזל.
  • הקמת מעלית חדשה, תקנית ומפוארת לשימוש כל דייר הבית המשותף. 
  • ביצוע שיקום מלא של מעטפת הבניין והתקנת חיפוי מלא אבן טבעית. 
  • הסדרת לובי חדש לבניין ושיפוץ חדר המדרגות הקיים. 
  • החלפת תשתיות ציבוריות של מים וביוב.
  • מימון וטיפול מלא ומקצועי בהליכי אישור הפרויקט למרות התנגדויות על פי חוק.
  • הקמת מרפסות בשטח של 12 מ"ר – בכפוף להיתכנות כלכלית הנובעת בשווי הקרקע.
  • הקמת חדרי ממ"ד ותוספות בניה – בכפוף להיתכנות כלכלית הנובעת בשווי הקרקע.
  • הגשת דיווחים לרשויות ונשיאה במלוא האגרות, ההיטלים והמיסים בקשר עם תמ"א 38.
  • טיפול מלא בהכנת והגשת בקשה לתיקון צו הבית המשותף והכנת תשריט חדש, כפי הנדרש על ידי לשכת רישום המקרקעין, באופן שיכלול את כל הדירות כולל את הדירות החדשות ותוספות הבניה שייבנו על ידי החברה.

יישום תמ"א 38 מעלה את שווי הדירות ואת איכות החיים בבית המשותף

החברה תשמח לעזור לדיירים החל משלב גיבוש הדיירים והצגת נושא תמ"א 38 על כל יתרונויתיו ומרכיביו ותלווה את הדיירים לאורך כל הדרך עד לסיום מוצלח של הפרוייקט.   

לפי מידע שנאסף בידי החברה, אנו מאמינים כי ביצוע יישום תמ"א 38 באופן המוצג, ייאפשר לדיירים ליהנות מעליית ערך של כ – 40% בשווי הדירה בלא כל הוצאה מצידם ולא פחות חשוב, ביצוע הפרוייקט יעלה את איכות החיים של כל הדיירים בבית המשותף ויגביר את מוכנות הבניין לפגיעות רעידות אדמה ונזקי טילים.

לפרטים נוספים ו/או לשאלות ניתן לפנות אל החברה בכל עת, דרך אתר זה, ונציג החברה יחזור אליכם בהקדם לתיאום פגישה אישית.

קרא עוד

שאלות נפוצות

התמ"א מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980, כאשר לאחר תיקון 3 גם בתים ששטחם קטן מ- 400 מ"ר נכללים בתמ"א בכפוף לגודל מגרש מינימלי וניתוח זכויות בניה מכוח תוכנית בניין עיר תקפה. 
על פי התמ"א ניתן להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור חדשות בהוספת עד שתיים וחצי קומות מעל גג הבניין + סגירת קומת עמודים ובנוסף ניתן לבצע הוספת חדרי ממ"ד ושטחי בניה לדירות קיימות. דרכים נוספות (נפוצות פחות) הנן הוספת דירות חדשות באגף חדש / באמצעות הריסה ובניה מחדש / בניוד זכויות בניה למגרש אחר.
נכון לעכשיו, החוק מחייב הסכמה של 66% מכל הדיירים בבניין לשם הוספת יחידות דיור חדשות. לאחר התארגנות הדיירים בבניין, עליכם להחליט על צורת הפעולה המשותפת: ניתן להגיש באופן עצמאי בקשה להיתר בניה לוועדה המקומית (אם כי הדבר לא מומלץ ומהווה הזמנה לבעיות וכשלים) או לחילופין, ניתן לפנות אלינו לקבלת הצעה לביצוע וניהול הפרויקט לפי תמ"א 38. 
התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 כבר נבנו לפי תקן מחמיר זה. הממשלה לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלה במסגרת תמ"א 38, מאחר והם נמצאים בסיכון מופחת במידה ניכרת. התמ"א העניקה זכויות בניה מופחתות לבניינים נמוכים ו/או קטנים, אשר על פי הערכות מומחים נמצאות גם הן בסיכון מופחת, ועל מנת שלא לפגוע באופי המבנים והאזור. 
מבנים אלה יכולים לבקש מהועדה המקומית היתר בניה לצורך חיזוק המבנה (ללא צורך בעריכת תכנית מפורטת), וזכאים לקבל הקלות מסוימות מקווי בניין. אולם, מבנים אלה אינם זכאים לתוספת זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 כפי שפורטו להלן. 
חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, הוספת אלמנטים משפרים (כמו מעלית, ממ"ד) וכו'. לפיכך, קובעת תמ"א 38 הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית הסובבת. תמ"א 38 היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות רקמות עירוניות שהתיישנו – הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור, שדרוג עיצוב המבנים וכדומה. בכך, חורגת תרומתה של תמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה. 
תמ"א 38 לא אוסרת על הגשת תכנית מפורטת, המציעה זכויות בניה רחבות יותר, לצד תוספת אלמנט החיזוק למבנה. תכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה. 
ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, על ידי שילוב בין מימוש הזכויות מכוח תמ"א 38 לבין הקמת מרחבים מוגנים – דירתי (ממ"ד) או משותף לכל המבנה. לדוגמא: במסגרת מימוש תמ"א 38, ניתן יהיה להוסיף לדירות שטח של עד 25 מ"ר – חלק משטח זה יכול לשמש כמרחב מיגון דירתי (ממ"ד). בנוסף, במידה ונוסף למבנה טור ממ"דים (ממ"דים הבנויים לאורך כל גובה המבנה – אחד על גגו של השני), הוא יכול להוות גם אלמנט קונסטרוקטיבי המחזק מפני רעידות אדמה. כמובן שמומלץ להתייעץ עם מהנדס מורשה בדבר השילוב המתאים ביותר למבנה שלכם 
רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעש. אמנם הישובים הקרובים ביותר לשבר הסורי- אפריקאי או לשבר יגור נמצאים בסיכון גבוה יותר לפגיעה מרעידת אדמה, אולם קרבה גיאוגרפית איננה הגורים היחידי לגודל הנזק שעלול להיגרם. הסיכון לאוכלוסייה ולרכוש היא בעיקר מפגיעה בבניינים, ולכן האזורים המסוכנים הם אותם מקומות שבהם יש בניינים שאינם בנויים לעמוד ברעידות אדמה. 

התחדשות העירונית ללא עלות כספית

השאירו פרטים בטופס ונתאם איתכם פגישה בהקדם